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流山で空き室ゼロ&自腹ローンなしの賃貸併用住宅を建てました

賃貸併用住宅を建てて20年経ちました。完済まであと数年になりました。アパート経営のノウハウや日常ををつづります。

賃貸併用住ハウスを本当に頭金なしでも建てられるの?

最近、マンションの購入チラシなどの不動産チラシを見ていて気になるのは「頭金0円」という言葉です。最近の住宅ローンは頭金が無くても貸してくれるのだと感心しています。不動産投資関連の書籍やサイトを眺めていても「頭金0円」という言葉がチラホラ。予算なしの人でも投資ができるとして「賃貸併用住宅」を推しているサイトが目立ちます。確かにアパートなどの賃貸物件を購入しようとすれば、一般の事業用ローンを借りることになり、これには必ず準備金(頭金)が必要になります。本人の属性がいかに高くても、準備金なしで事業用ローンを数千万円も貸してくれるお人好しな銀行は存在しません。しかし、賃貸併用住宅はその面積の半分以上を自宅が占める場合、全額を住宅ローンで借りることができます。その仕組みがあるから、賃貸併用住宅は頭金なしでも大丈夫、ということになるのです。

 

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[su_heading]頭金ゼロだとあとで苦労があるかもしれません[/su_heading]

ただ、ここはもう少し慎重になりましょう。私自身は頭金なしで賃貸と併用の住宅を建てることはオススメしていません。賃貸経営の大きなリスクの一つに「空き部屋」があります。空き部屋が出るということは、あてにしていた家賃収入が減るので、誰かが入居しない限り、絶対に家賃収入は増えません。そのリスクを理解して賃貸経営を始めるわけですが、頭金なしで住宅ローンを組むと当然ですが毎月の支払額が高くなります。住宅ローンの返済額も家賃収入をあてにしているところが大きいので、返済額を大きくするということは、空き部屋が出たときにローンが支払えなくなる可能性が高いということになります。毎月の返済額が20万円だったとしましょう。家賃収入が20万円(家賃5万円×4部屋)とすると、ローンの返済が家賃収入で賄えているという形です。1部屋空き部屋が出ても、手出し(自腹)は5万円です。返済額が24万円で家賃収入も24万円(家賃6万円×4部屋)だったとすると、1部屋空きが出ると6万円の家賃が出ず、6万円が手出し(自腹)となります。ここで注目したいのは、家賃収入で、一部屋5万円と6万円になっていますが、いつまでもこの金額を維持できることは無いという点です。物件の価値はいずれ下がりますので、家賃も下げていく必要があります。最初の返済額をできるだけ少なくしておくと良いというのは、空き部屋リスクだけでなく、家賃を下げた後のことも考えてのことです。頭金が0円というのはとても魅力的ですが、それに伴う大きなリスクについても考えておくことが大切です。

 

[su_heading]私は頭金なしで賃貸併用ハウスを建てましたよ[/su_heading]

頭金を出すことが出来れば、ローンの返済が後々楽になるのは確実です。私の場合、義母が予備金として口座に100万円入れておいてくれました。空き室が出た時には、それで賄っていました。貯金があれば、それを頭金にするか、何かの時に持っておくかは個人の自由だと思います。頭金なしで建てるリスクはゼロではないですが、アパート兼用住宅を建てるときに、立地は環境の選択さえ間違っていなければ、私みたいな不動産投資未経験者でも十分成功できるビジネスだと認識しています。頭金を準備するか、しないかは、あなた次第です!!