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流山で空き室ゼロ&自腹ローンなしの賃貸併用住宅を建てました

賃貸併用住宅を建てて20年経ちました。完済まであと数年になりました。アパート経営のノウハウや日常ををつづります。

賃貸併用住宅を建てるときオーナースペースの面積は50%以上にすることが大切です

賃貸併用住宅を建てるときに、もっとも重要なことがあります。それはオーナーが住む自宅部分を50%以上にして設計をするというこなんです。それには理由があります。それは、オーナーの居住スペースが賃貸併用住宅の半分以上を占めないと、住宅ローンを借りることが出来ないからなんです。

 

賃貸スペースを大きくした方が、賃料を沢山取れると思って3階建てにして1階をオーナースペースに2階に2部屋と3階に2部屋の合計4部屋の賃貸併用住宅を建てようとした場合、家賃は1部屋7万円として、7×4=28万円の家賃収入はありますが、低金利の住宅ローンは借りることが不可能になってしまうんです。

 

住宅ローンで賃貸併用住宅を建てることは可能ですし、違法でもないのですが、ただし賃貸部分を絶対に50%未満に設計しなければ、住宅ローンの審査には通らなくなってしまうので注意が必要ですよ。

 

オーナースペースを50%以上にしないと控除も受けられない

さらに、確定申告の時に住宅ローン控除を受けることができなくなってしまいます。げ年末調整で源泉徴収票から源泉徴収税が引かれていたら、住宅ローン控除の申告をすることによって税金が戻ることがあったり、住民税が安くなったりすることがあるのですが、オーナーの住居スペースが賃貸併用住宅全体の5割を超えなかったら、税金の還付も申告できなくなってしまうんです。

 

私は22年前に賃貸併用住宅を建てましたが、オーナースペースが全体の3割しかありません。私たちは1階2階の2フロアーを自分たちの住む場所にしました。賃貸部分は1階に2部屋、2階に2部屋の合計4部屋を貸しています。でも、住宅ローンを借りることができたんです。土地を持っていたので、ローンを借りたのが建造物だけだったので、借りることができたのか、22年前はオーナースペースが3割でも住宅ローンを借りることができたのかは、分からないのですが、銀行からと住宅金融公庫(現在の住宅金融支援機構)の2社から合計で5000万円借りることができました。

 

ただし、確定申告の住宅ローン控除は受けることが出来ないと税理士さんに言われたのを覚えています。残念でしたが、住宅ローンを借りられるだけでもラッキーと思わなければいけなかったんですよね。

 

これから、賃貸併用住宅を建てる場合、オーナー部分を1階にするか、2階にするか、よく考えた方がいいと思います。やはり賃貸部分は2階の方が人気があると思います。それに、賃料も1階よりも高く設定ができるので、2階のゴールデンスペースはやはりお客様に提供したほうが私は賢い選択だと思っています。特に部屋をきれいに住んでくれる女性の場合は1階よりも2階に住む方が安心するので、オーナーさんは相手思いで安心して長く住んでくれるように居住者優先の精神を通すことをおすすめします。