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流山で空き室ゼロ&自腹ローンなしの賃貸併用住宅を建てました

賃貸併用住宅を建てて20年経ちました。完済まであと数年になりました。アパート経営のノウハウや日常ををつづります。

賃貸併用住宅で出口戦略を実行する

成功するコツ メリット

出口戦略(でぐちせんりゃく、exit strategy)とは、軍事的もしくは経済的な損害が続く状況から損失・被害を最小限にして撤退する戦略である。

 *1

 

軍隊の戦略用語ですが、賃貸併用住宅を経営する上でも使える作戦なんです。

売却するにあたっても、強みのある不動産が賃貸併用住宅なんです。

 

その強みは2つあります。ひとつは、賃貸併用住宅を購入したい人は全国に沢山いるんです。しかし、需要があっても供給がほぼないんですよね。私も今回ネットの不動産売買のサイトを色々と調べてみましたが、アパートやマンションは星の数ほど売りに出されているんです。でも、賃貸併用住宅を見つけることは1件も出来ませんでした。

 

ネットで面白いデータを見つけました。

1)D社戸建住宅全国建設棟数うち賃貸併用住宅は約1%、東京都では約8%である。また約9割が1都3県の首都圏に建設されている。

 *2

 

多分このD社って私も利用したハウスメーカーのダイワハウスだと思います。やはり多くが東京、神奈川、千葉、埼玉で建設されているんですね。これ以外の土地では賃貸併用住宅は、ほぼないということなんです。

 

強みのふたつめは、賃貸併用住宅の中古を買っても最長35年間の住宅ローンで購入することが出来るんですよね。新築で建てるよりもお得だと思います。でも、中古物件が出てもすぐに売れてしまうんです。

 

なので補償がなくなり、そろそろ空き室も出始めると考えられる頃に売却してしまうっていうのも、手なんですよね。

 

出口戦略をシュミレーションします

例えば、8000万円で賃貸併用住宅を建てたとします。立地さえ間違えていなけらば、7000万円で売ることができます。諸経費が300万円かかって、10年後のローンの残りが6250万円とします。すると手元には7000-300-6250=450万円が残ります。

 

さらに、家賃収入が月24万円あったとします、毎月のローンが20万円だったとしたら、4×12×10=480万円の貯金が出来ているはずです。加えて、以前の賃貸の家賃が15万円だとすると、15×12×10=1800万円のキャッスフローもあるはずなので、合計で2300万円近くの貯金も可能なのはずなんです。

 

普通の家に住んだら、10年間でこんなに資産を残すことは出来ないのではないでしょうか?貯金できた約2300万円を元手に経験があるので、さらに好条件の賃貸併用住宅を建てることも可能になっていることでしょう!!

 

老後は少ない年金だけでは心配ですが、私は賃貸併用住宅があるのでちっとも不安がありません。さらには母屋部分も貸す予定なので、不動産収入はもっと増える予定なんです。なので、私は賃貸併用住宅を売るつもりはありません。

 

この出口戦略を試すか試さないかは、あなた次第ですね。

*1:ウィキペディアより

*2:一般社団法人 日本家政学会より